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住房公积金制度实施现状及存在的问题

作者 :文/常 梅更新时间:2012-11-7

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一、住房公积金制度运行的现状
   我国自1991年开始推行住房公积金制度,城镇在职职工及其所在单位每月都要提留一定工资比例的资金,作为职工专门用于住房消费的基金。19947月,国务院颁布了《国务院关于城镇住房制度改革的决定》,将住房公积金制度作为城镇住房新体制的基础和近期房改工作的首要任务,要求各地全面推行住房公积金制度。《决定》下发后,国务院房改领导小组与财政部、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度暂行规定》,对住房公积金的归集、管理和使用作出了具体的规定。199688日,国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》,明确了住房公积金管理体制,标志着全国住房公积金管理进入了新的发展阶段。上海市于19915月率先执行住房公积金制度。在其房改制度推行的八年多来,整体而言是进展顺利、群众支持、社会稳定、效果良好。1991年至1995年底,上海市的净归集公积金共计36亿元;截止到1998年底,上海市政府运用住房公积金发放职工住房政策性贷款余额累计为13.42亿元,共帮助了3.66万户在职职工家庭解决了住房问题。
   我国住房公积金制度在运行中具体有如下三方面内容:
   一是按照“个人储蓄,单位资助”的原则进行归集。所有行政和企、事业单位及其职工均应交纳住房公积金,即凡实行公积金制度的在职职工个人都应该按月交纳占其工资一定比例的公积金,其所在单位也应该按月提供等额的一份公积金,两者均归职工个人所有,存入职工个人的公积金帐户。住房公积金的交缴率各地不一,一般掌握在双5%,北京市自199771日起,单位和个人的住房公积金交存率达7%,一些有条件的单位可达到10%左右。
   二是按“统一管理”的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设立的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理。住房公积金的存、贷款等金融业务一律由地方人民政府委托指定的专业银行办理。
   三是按“专项使用”的原则运用住房公积金。住房公积金只能用于职工的购、建、大修住房。如果职工积累的公积金(包括本户成员和其直系亲属积累的公积金)不足支付购、建、大修住房费用的,可以申请公积金贷款。
   二、当前住房公积金制度发展中存在的主要问题
   住房公积金制度的发展历程充分证明了其在社会、经济发展中的重要作用及进一步发展的必要性。在全面建设小康社会的新的历史时期,进一步发挥住房公积金制度积极作用,对于加深住房商品化、社会化程度、全面推进住房货币分配,提高广大群众住房水平具有重要意义。住房公积金制度要发展,就要充分结合经济发展的实际情况和客观需要,要在新的历史形势和社会需要面前,运用新方法,解决新问题,开拓新途径。目前,受社会制度、经济制度等多方面因素的影响,在住房公积金制度的内在体系和外在环境均存在一些问题,对其发展形成了一定限制。
   1、地区发展的不均衡与属地化管理之间的矛盾
   受房地产经济发展水平、群众住房消费取向等因素的影响,住房公积金制度的建立与发展状况在不同地区之间尚存在较大差异。以住房公积金贷款业务为例,北京、上海、天津等经济发达地区,房地产市场较为繁荣,贷款购房较为普遍,贷款规模持续扩大,甚至出现了资金不足的现象。而有的地区恰恰相反,贷款规模较小,归集上来的资金大量沉淀。住房公积金实行属地化封闭管理,地区间的资金不能相互调用,这就导致了有的地区有钱贷不出去,有的地区贷得出去却没钱的局面。在这种矛盾的制约下,从全国住房公积金的宏观管理情况来看,政策的优越性和互助性特点未得到充分体现,积极作用削弱。
   2、建制的根本目的与政策实际覆盖面之间的矛盾
   建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储金的建立与积累,发挥资金互助性功能,解决广大中、低收入职工的住房问题。同时,住房公积金贷款作为政策性贷款,通过低息和免税等优惠政策减轻职工贷款购房的经济负担,从而有效提高广大中、低收入职工改善住房的能力。然而,目前大量的下岗职工、小型私营企业雇员等中、低收入职工由于就业状况而未建立或建立不缴存住房公积金。这部分职工工资构成中缺少了应有的住房消费资金部分,同时也失去了申请住房公积金贷款的基本条件,这就使得最需要政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。
   3、资金来源单一与资金广泛使用之间的矛盾
   资金来源分散且单笔数额较小与贷款发放使用资金的集中形成的矛盾较为突出,并直接影响了住房公积金制度的发展。目前,住房公积金贷款的资金来源仅限于住房公积金的归集,而归集的资金在发放贷款的同时还必须满足职工住房公积金提取的需要。住房公积金归集依靠缴存人按月缴存而实现,属于分散性的小额资金流入。而无论是住房公积金提取或是住房贷款均属于集中性大额的资金流出。近年来,住房公积金贷款的发展速度较为迅猛,而经过十余年的发展,住房公积金归集已进入一个较为平稳的发展阶段,其增长基本上是随职工收入水平的提高而产生的自然增长,幅度远远小于贷款业务的发展。这种资金的不平衡发展直接限制了住房贷款额度的提高。有的地区由于受到资金来源的限制,其所能提供的贷款额度与当地住房消费的平均水平已出现了较大的差距,显然就不能充分发挥政策性贷款支持广大职工住房消费的作用。
   4、资金使用效率与资金安全之间的矛盾
   只有扩大住房公积金贷款规模,不断提高资金使用效率才能充分发挥住房公积金制度的优越性,才能加快房地产市场的繁荣发展和人民居住条件的提高。但是,逾期贷款的数量往往随着贷款规模的扩大而增大。近年来,在贷款力度不断加大的同时,提高资金使用效率与确保资金安全之间存在的固有矛盾日益明显。因此,在向更多职工发放更高额度贷款的同时,如何防范和控制贷款风险,确保资金安全已经成为困扰住房公积金管理者的难点问题。
   三、加快住房公积金制度发展的措施
   1、打破资金的封闭运营。目前,住房公积金贷款
   业务由商业银行承办,我们可借鉴银行同业拆借、异地存取等银行业务的运作方法,实现住房公积金在不同省市之间的调用或拆借,从而全面提高资金使用效率。同时,地区之间资金的适当补充,有利于各地制定更加灵活和宽松的住房公积金贷款政策,满足广大住房公积金缴存人的住房需求,调动住房公积金制度参与者的积极性。
   2、加强住房公积金制度在中、低收入职工中的全面推行
   通过立法等手段,进一步完善住房公积金政策法规体系,重点针对下岗职工等广大中、低收入职工的实际就业状况和基本工资构成,在制度的建立和缴存的连续性保障等方面制定相关措施。另外,探索研究建立住房公积金制度与住房储蓄制度的结合,针对特殊群体,允许其以个人名义连续缴存住房公积金并对其制定特殊的贷款政策,以扩大政策受益面。
   3、实行住房抵押贷款证券化
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