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当前房地产市场广受关注,不仅因为有无泡沫的争论,更因为房子是每个人都要面对的必需生活要素。房地产市场的启动始于1998年前后遍布全国的住房制度改革,从那时开始,沿袭几十年的福利分房制度宣告终结,代之以“货币化”的住房福利。房改牵动乃至改变了数千万家庭的生存状态。人均居住面积增加,城市改造加快,这些伴随经济增长的居民福利显而易见,但普通城市居民面对住房问题的沉重压力也伴随城市房价的节节上升而与日俱增。本文通过对美国住房模式的分析,为发展我国住房分配货币化提供可借鉴的经验。
一、美国以市场经济为主导的住房模式
在美国除了10%-20%中低收入家庭住房由政府提供公共住宅外,其余的中高收入家庭的住房完全通过市场解决。住房的生产、流通、分配、消费的各个环节,依靠市场经济来调节。生产者、经营者及消费者之间是一种契约关系,政府在居民的住房问题上采取的主要措施:
(一)采取抵押贷款方式吸引居民购买住宅。通常,买方向卖方付出房价的10-25%的现金,其余部分,则用银行贷款付款,在还贷期间,要把房产抵押给贷款银行,以保证定期还本付息的支付。抵押贷款是美国传统的、占主导地位的住房信贷方式。美国的住房抵押市场是世界上规模最大的住房金融市场,主要特点表现为:私人信用占住房抵押市场的主导地位;各种金融机构以其独特的业务活动形成住房金融市场的完整网络;美国住房金融市场具有高度的竞争机制;政府参与是住房抵押市场的重要组成部分,在初级市场,政府对个人的住房抵押提供保险;在二级市场,政府机构为证券化资产信用提供活动空间。
(二)降低利率减少税金,给购房者以优惠。房地产美国的经济中有着很重要的地位,被称为国民经济的“寒暑表”。严重的通货膨胀,引起信贷利率的大幅度提高,使住宅价格不断上涨,这必将引起房地产业的萎缩。为了促进住宅生产和销售,美国政府采取的重要经济政策之一就是降低住宅信贷利率,同时,在计征个人所得税时,允许居民从年收入中减去因购买住宅…… 职称论文发表网http://www.issncn.com
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