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企事业单位的体制改革,经济增长方式的转变,大量用途单一低水平建设的用房需要进行改造,在进行方案选择过程中,在技术方案可行的前提下,着重要进行经济评价分析。从国外城市建设的实践经验和我国旧房改造工程取得的效果来看,旧房改造有良好的经济价值和社会效益。本文结合工程实例阐述现值分析方法在旧房改造方案选择中的应用。
一、现值分析方法原理
现值即现在资金价值或本金,指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点的价值。现值分析方法同净现值分析方法原理相近,净现值是按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和,而现值分析方法是把各类收益(现金流入)与费用(现金流出)在计算期内的各年分别折现,最后求和得出净收益。
我们选择一定时间内收益总额现值与房屋现值之和,扣除总费用得到的现值(本文称现值净收益)作为方案选择的经济指标,以现值净收益最大的方案为经济上最优方案。对于寿命不等的方案,其研究期以寿命较短的方案为各方案共同的服务年限,令寿命较长方案在共同服务年限末保留一定的残值。在旧房改造项目中,可能的方案有:仅加固维修、加层改造(含加固)和拆除新建。由于加固维修和加层改造方案的使用年限取决未加固部分结构的耐用年限,因此未加固部分结构的耐用年限作为经济分析的时段。对于有经济收益的经营性用房,可根据房屋所在地同类房屋的年租金,确定年收益,和投资回收期。另外,进行经济分析时,在所考虑的时段最末时房产的现值作为房产收益,计入现值收益中。现值净收益评价公式为:
Pj= Pp+ Pf-CO (1)
式中 Pj——现值净收益
Pp——维修改造后?n年房屋租金收益总额的现值;
Pf——维修改造n年后房屋的现值。
如果每年的租金收益均为a,则n年房屋租金收益总额的现值为:
Pp =a/i[1-1/(1+ i)n] (2)
式中i——贴现率。
对于加固维修和加层改造两个方案,使用年限届满房产的现值为残值,可近似取为零,从而Pf =0;对于新建房屋,同样使用年限后的房产价值是新建时价值(取房地产价格减去楼面地价)扣除累计折旧Dn,即:
Pf =(C-Dn)/(1+ i)n (3)
C为新建时的价值(房屋重值价格),C=房地产价格-楼面地价;Dn为房屋累计折旧,可用年数总合折旧法。若房屋全部寿命的年数总和用Sn为表示:
SN=1+2+3+4+……+N=N(1+N)/2 (4)
则使用了n年的房地产折旧总额为:
Dn=n(2N-n+1) /[ 2 SN(C-S)] (5)
式中S——残值;
CO——总费用现值,包括建设费和维护费用。为了简化计算方法,对于一般砖混或钢筋混凝土房屋,施工费用是主体部分,可根据方案进行估算;由于房屋的拆除新建工期一般在一年之内,而另两个方案的工期更短,因而三个方案所需的费用可直接作为它们的现值。
应用现值分析方法关健要选定合适的投资回收期和贴现率。
二、实例分析
某建材市场的一栋车间需改造成商场,该车间建于1989年,为一层柱网结构,原为一个地质队的机修车间,建筑面积1150m2。由于该地段地处市中心。有优越的地理位置,该市场主管单位为充分利用内部空置的土地和房屋,扩大市场规模,提高市场品味,2005年8月该单位决定将闲置在市场内一栋车间改造成建材超市。经有关部门鉴定未发现影响房屋使用的不利因素,可以进行加层改造。
(一)制定旧房改造方案
1.维修方案
对机修车间的屋面、门窗、内粉刷、外墙的损坏进行修复,增加隔热层及排水管道,更新电气线路,原有的建筑结构、平面布置和设施不变。
2.加层改造方案
采用增加柱网加层法。原机修车间的柱间跨度为12米,高度为10.8米,加层时增加二排柱网,其他的平面布置不变。层数由1层改为2层,层高由10.8米均分为每层5.4米。加层后总建筑面积为2300 m2。二层楼地面在柱网6×6米规格内采用现浇带梁楼板,承重梁布置新加柱与原柱上;屋面采用40mm厚xPS挤塑保温板加防水复合隔热;室内的电气、给排水管线、设施全部更新,达到建材超市要求。该方案经原设计单位核算,能满足结构安全和使用要求。
3.拆除新建方案
拆除原有车间,重新建造一栋平面布置相同,总建筑面积仍为2300 m2的二层框架结构的建材超市。
(二)各方案费用估算
1.维修方案的费用有:屋面保温隔热、室内抹灰、外墙装修、油漆;水电管线更换和更新;设备添置;拆除车间内部分设施等。费用估算按概(预)算定额确定。
2.加层改造方案的费用有:拆除室内吊车梁、设备柱基等,新增梁、柱、板、楼梯;屋面保温隔热;一、二层的水电管线全部更新;内外装饰等费用。费用估算按概(预)算定额确定。
3.拆除新建方案的费用有:考虑使用与原建筑相同的土地面积,建筑面积与加层改造后的建筑面积相等,综合单价按690元/ m2估算。
三.结语
在建设节约型社会的当今,地产开发必须摒弃过去大拆大建的做法,采取节约资源、循环利用、生态环保的集约型开发模式。旧城、旧房、旧村的挖掘改造,意义重大。如何有效地进行技术经济评价,需要引起我们的高度重视。本文运用现值分析方法对旧房改造进行的技术经济决策,显然与常用的净现值比较法、投入产出法更加方便、直观、实用 职称论文发表网http://www.issncn.com
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