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浅谈房地产业

作者 :孙 冬更新时间:2012-11-4

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 房地产业是国民经济的基本载体、支柱产业,是推动国民经济增长,加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量,是社会经济大系统的重要组成部分,被称为国家经济的晴雨表。
   一.房地产业作为国民经济的支柱产业,主要表现在以下六方面。
   1.房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来,房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例,江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年 ,江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长,明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。
   2.房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料,20世纪80年代中期至90年代初,发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍,并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。
   3. 房地产对GDP的贡献。以江苏为例,1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%,1991年以来,房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大,至2002年其贡献率已超过10%。因此,房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
   4.房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展,居民的居住条件有了较快提高,城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米,增加了5平方米,年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363,税明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。
   5. 房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分,是构成整个社会财富的重要内容,对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展,并带动关联产业群的快速发展。因此,房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。
    二.房地产使得消费者其他消费被抑制。
   由国内主要城市的房地产投资数据反映出,它们的房地产投资占固定资产总投资的比重远远高于全国平均水平。2003年至2005年,北京市的房地产投资占固定资产投资比重连续3年超过53%,居全国首位;深圳、上海、广州紧随其后,该比例也都连续高于33%。
   不单是引领中国经济的龙头城市,沈阳、南京、武汉、杭州等二线城市也把房地产业做为经济引擎的加速“按钮”,房地产被赋予支柱产业的角色,成为经济增长的“大功率发动机”。统计数据显示,这些城市的房地产投资占其固定资产投资总额的比重连年都维持在30%左右,等于税这些城市经济活动总量的近1/3是围绕着房地产业做文章。上行下效,中小城市、城镇也普遍跟风,于是全国呈现一片脚手架林立、工地繁忙的造楼景象。
   1999年,全国商品房平均售价为每平米2053元,一直到2003年都以每年同比上涨约3%的速度缓慢提升;2004年,商品房平均售价遽升到每平米2714元,同比上涨15.1%。目前的商品房价格已远高于社会实际购买能力,按照国际经验标准,合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6比1左右,而现在城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6 :1,有的地方甚至超过10 :1。
   房地产供给大增与强劲的市场需求也是分不开的。1998年至2004年,我国城镇居民人均可支配收入平均增长8.6%,农村居民人均纯收入增长4.3%,而住宅销售的增长却超过30%。由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭抑制其他消费,以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求,绝大多数购房者纷纷削减了其他消费。
   三。地方政府以发展房地产求政绩
   地方政府在房地产业的狂热发展中收益“颇丰”。1998年,全国土地出让金仅占当年地方财政收入的0.8%;2004年,该比例飙升到47%,加上当年征收入库的房地产税、城镇土地使用税等,房地产业对地方财政的贡献率高达51%。
   地方政府作为土地资源的控制者,为追求政绩和短期财政收入最大化,选择了房地产开发、城市基础设施建设及招商引资的发展路径,其核心就是围绕土地经营和房地产开发做文章,不仅出让土地的意愿强烈,而且对房地产有扭曲的需求。房地产业在国民经济中的作用越来越大,目前的体制性因素使地方官员本能地趋利避害,靠房地产赚快钱是以任期内政绩为出发点做出的必然选择。
   对地方政府过分依赖房地产的经济发展模式,有关专家敲响了警钟:房地产是一种快速致富的模式,将经济增长建立在财富增长而非竞争力增长的模式,是十分危险的。
   四。厚此薄彼 资源配置不公
   地方政府依靠房地产业拉动地方经济,短期内可以看到GDP增值、财政收入增加的效果,但从长远看不利于经济的可持续发展。
   地方政府将过多的资金、资源配置给房地产业,将对其他产业产生排挤效应,不利于社会生产技术的进步和生产率的提高,比如制造业会因缺乏资金、技术支持而产业升级动力不足,进而导致社会生产率提高速度放慢,削弱国民经济持续快速增长的后劲。
   中国社会科学院城市经济专家刘维新对此表示忧虑:“过度发展房地产引起的投资过热,将导致社会资源配置失衡,潜伏着巨大的金融风险。”
目前,我国正处于工业化、城镇化的进程当中,对房地产业投入的热情难以抑制。但是,我国房地产业不能不顾人多地少的国情和现阶段的经济发展水平出发,坚持科学发展,适度消费,发展节能、省地、环保型建筑才是权宜之计 职称论文发表网http://www.issncn.com 职称论文发表网http://www.issncn.com

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