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浅析奥运经济对城市房地产开发投资的影响

作者 :田鹏许更新时间:2012-11-4

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 奥运经济对房地产市场产生了直接和间接两方面的影响。直接影响表现在奥运相关场馆的建设、城市基础设施的完善、城市生态环境的改善和周边区域房地产的集聚开发以及配套建设上。间接影响表现在奥运概念和奥运文化引致的大量外来置业投资需求和由奥运效应引致的本地经济快速发展及居民收入增加所形成的自住需求和投资需求。
   以北京市为例,91年—95年期间,北京市房地产开发投资占其全社会固定资产投资的比重仅为15%左右;到96年—00年期间,就提高到了36%左右;而到了01年—05年,已经飙升到50%以上。上述三个阶段恰恰反映了在申奥的不同时期(预期申奥、筹备申奥和申奥成功)奥运经济对房地产开发投资的影响。91年—95年期间,由于此时北京在经济水平上尚不具备申奥的条件,所以该阶段对奥运经济的预期并没有对北京市的房地产开发投资产生多大的影响。北京市92年的GDP仅有709亿元,财政收入仅80亿元。而92年巴塞罗那为筹办奥运,仅改善城市环境和基础设施一项就投入了约40亿美元。到了96年—00年期间,随着首都经济持续高速增长,经济总量实现跨越式增加。其中96年北京市全年的GDP已达1615.7亿元,财政收入达到150.9亿元。而到了2000年北京市全年的GDP已经超过2400亿元,财政收入将近400亿元。此阶段政府明确的申奥态度,给各个市场主体发出了明显的市场信号,开发商、消费者及投资者对奥运经济的到来产生了很强的预期。同时,政府对城市基础设施及生态环境的改造改善提高并完善了开发项目的基础设施和生态环境的成熟度。这使得房地产开发投资占固定资产投资的比例有91年—95年期间的约15%猛增到该阶段的36.34%。01年7 月,北京赢得了2008年奥运会的承办权,圆了世代中国人的奥运之梦。北京的胜出,标志着对奥运经济有预期转变为现实,此阶段奥运经济对房地产开发投资的影响十分显著,01年房地产开发投资占固定资产投资比例高达51.2%,超过00年11个百分点。并在接下来的5年间稳中有升。
   以上分析是基于北京市房地产开发投资占固定资产投资比例的时间序列数据,对其自身作的纵向描述性分析。从中不难得出奥运经济对房地产开发投资的影响是极其显著的。下面再从城市间的横向数据对比中进一步深入分析。此处选取两个比较有代表性的城市:天津和深圳,并用两城市的相关统计数据和北京相关数据作横向对比分析。下文数据均是根据北京、天津、深圳三地统计信息网相关数据计算得出。
   首先:比较北京与天津。二者都是直辖市且在地理位置上相距很近,相对与北方其他城市而言,北京和天津处于北方经济中心的地位。尽管北京作为首都较天津具有一定的优势,但是从时间序列数据中可以推断,91年—95年期间,天津与北京在房地产开发投资占固定资产投资的比例上是相差不大的。但到了96年—00年期间,该值在两市之间出现了极大反差。此间北京市的平均值约为37%,而天津仅为18.71%。比较而言,北京的房地产开发投资占固定资产投资的比例几乎是天津的一倍。而到了01-05年期间,这个差值进一步扩大,北京为54.74%,而天津仅为21.46%。该阶段北京的房地产开发投资占固定资产投资的比例已经是天津的一倍多了。尽管造成二者差异的原因很多,但综上分析,不难看出,在北京明确申奥并在01年申奥成功的两阶段(96—00年与01-05年),天津的房地产开发投资占固定资产投资的比值与北京的值存在显著差异的。
   其次:比较北京与深圳。作为南方经济中心之一的深圳,房地产市场起步较早,发展迅速,是中国房地产市场相对比较成熟的区域。在91年—95年期间,深圳的房地产开发投资占固定资产投资比值的均值已经接近30%,这就意味着在该阶段房地产业几乎已经成为深圳的主导产业。而此时北京的房地产市场还很不成熟,其均值还不到15%。然而在96年—00年期间,北京的房地产开发投资占固定资产投资的均值突越至36.14%,相对91年—95年期间增长了一倍多,在不考虑其它因素的情况下,完全可以认为该阶段的北京房地产业已上升到主导产业的地位。而此阶段的深圳房地产开发投资占固定资产投资的比值相对其91年—95年期间的比值仅增长了不到十个百分点,约为38.21%。两地比较而言仅相差两个百分点。到了01-05年期间,北京为54.74%,而深圳为45.38%,此阶段北京已经超过深圳近10个百分点。再从二者时间序列数据的离散度(91—05年北京与深圳房地产开发投资占固定资产投资比值的标准差)来看,北京为0.45,深圳为0.13,显然北京的房地产开发投资占固定资产投资的比值近乎跳跃式增长,相对而言深圳的时间序列数据就处于一种比较平稳的态势。因此,在某种意义上完全可以认为北京房地产开发投资占固定资产投资比例的跳跃式增长在很大程度上得益于奥运经济的拉动。
   综上所述,显然奥运经济对申办地房地产开发投资的显著性影响是不容置疑的。在不考虑其它因素的条件下,假设天津与深圳的房地产开发投资占固定资产投资比值的增加是随着经济增长而出现的市场自然增长,那么利用余值法测算表明:奥运经济使北京房地产开发投资占固定资产投资比例比市场自然增长率提高了20%*左右 职称论文发表网http://www.issncn.com 职称论文发表网http://www.issncn.com

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