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近年来,房地产市场一片繁荣,房地产投资过热、房价飙升。这其中固有城市化进程加快、城镇居民个人可支配收入增加拉动住房条件改善需求、土地和钢材等建筑原材料涨价等因素的影响,但是,在部分房价上涨过快的城市,房价上涨主要是银行信贷资金的大量注入。而银行大量信贷资金的注入却又恰恰是银行在房地产热潮中面临巨大风险的主要原因。
一、商业银行在房地产热潮中面临风险的缘由
1银行巨资进入房地产市场,由此积累大量风险
银行为何将巨资投入房地产市场,而让自己处于巨大的风险中呢?动因很清楚:商业银行希望借着房地产投资,扩大其信贷规模,降低不良资产率,寻找新的融资渠道。
(1)银行增加房地产贷款,迅速降低其不良资产率
我国商业银行体制不完善,不良资产率高,尤其是四大国有商业银行更是如此。2003年末,主要金融机构的不良贷款率为17.8%,与当时世界银行前20名银行3.3%的不良资产比例相比①,还相差甚远。要将不良资产率下降成了银行的艰巨任务。面对政府、央行和外界的压力,商业银行不得不寻求最快的解决方法,而在众多不良资产处置方法中,最快,最便捷的方式便是将该比率的分母——贷款做大。在贷款中,房地产按揭贷款由于有政府的呵护,有30%的首付及房地产抵押,在银行看来几乎是最安全的优质贷款。此外,随着人们对房地产价格不断升高以及无限上涨的心理预期,房地产开发贷款也成了人们心目中的银行优质资产。由于它具有长期稳定回收,“风险小”的特点,因而也降低了银行的不良资产率。
(2)银行资金充裕,迫切寻找新的利润增长点
面对金融全球化的冲击,多次下调利率利差收益缩小的压力,我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点。房地产业是一个高利润回报的行业,而且现在房地产业的“欣欣
向荣”局面,不但使房地产开发商从中获得了巨额的利润,而银行也得益不少。高额的利润驱使下,银行必然把资金投入房地产市场。于是银行就开始一轮又一轮的贷款狂潮。
可以说,银行在房地产不断升温的过程中获得了巨大的短期收益。因此,银行也没有理
①2005.3《国际金融研究》:我国商业银行在房地产热潮中的两难选择
由不把巨资投入房地产市场。
2 房地产投融资渠道单一,致使风险过度集中于银行
长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计,2002年年初以来,国内房地产企业只有61家实现上市融资,融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行,国家预算内资金每年也仅有10多亿元①。由于房地产是一个高风险,高收益的资金密集型行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发。一旦成功,则可以获得巨大收益,而一旦失败则可以把损失转嫁给银行。这种情况在我国房地产发展史上曾多次出现。相反对银行来说,在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益 ,而一旦发生失败则要承担比本金大得多的损失。因此,房地产投资资金中信贷资金偏大使银行面临着一定的风险。
二、 房地产市场不断升温,我国商业银行面临巨大潜在风险
中国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的,而中国房地产业刚刚走向市场化,还没有经受过市场大起大落的严峻考验。而近年,我国银行贷款余额中涉及房地产开发与城市居民住房按揭的规模不断扩大。2004年底,在银行总共18.9万亿元的贷款余额中,约半数贷款都是以房产做抵押的;保守估计,目前我国商业银行贷款余额中约有3万亿资金涉及房地产开发与城市居民住房按揭②,房地产市场的风吹草动将会波及整个金融系统的安全。不难想象,如果任由这种情况发展,房地产-银行的资金链一旦断裂,必定造成巨大的杀伤力,所以银行潜在的风险很大。
1 期限风险
房地产开发的周期一般为3~5年,属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长,最长可达30年。在这相当长的时间,国家的宏观调控,房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况都会随着时间推移发生很大的变化,因此房地产贷款的偿还面临着高度的不确定性。一旦出现无法还贷的情况,银行可能会出现更多的新不良资产,这对银行来说是一个相当大的风险。
2 流动性风险
房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款,而商业银行的资金来源大部分
为居民的活期存款,这就存在“短贷长用”的问题,银行把大笔的资金押在房地产贷款中,资金流动性变弱,对银行来说,资金的流动是相当重要的,资金流动性不足就很容易引发银行的流动性风险。
3 资本风险
根据国际银行业监管标准,商业银行资本充足率必须不低于8%。而房地产贷款一般都金额巨大,并且随着房地产热潮的不断升温,房地产业对贷款的需求正在迅速增加。这就要求商业银行要有充足的资本。所以商业银行必须提高自身的资本管理效率。银行资产中房地产贷款过多,有限的资本就会难以支撑,从而使银行面临资本风险。
4 行业风险
房地产贷款已经成为商业银行的主要业务。国有商业银行更是房地产贷款市场的主力军。但是,长期以来,房地产业一直是政府紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的调控目标,房地产贷款内含的信用风险却不容忽视。据报告显示,2004年,在四家国有商业银行不良贷款余额最大的十个行业中,房地产业位居第四,不良贷款余额为846.68亿元,不良贷款比率为11.7%①。
5 零售业务类风险
由于客户对象种类众多、分布广泛,大部分消费贷款又属于抵押贷款,因而零售业务一直被银行视为风险分散、盈利空间较大的金融产品。但是,近几年来,随着房地产开发贷款发放标准的提高,一些房地产商利用住房按揭贷款申请标准较低、银行审查不严、社会征信体系不健全等可乘之机,大肆办理“假按揭”,套取银行资金。这些贷款被房地产商假借住房按揭贷款的名义取得,实际使用于房地产开发,极容易形成不良资产,从而使零售业务成为商业银行新的风险领域。
三、面对房产热潮商业银行应作出的相关对策
房地产业关系国计民生,是重要的支柱产业之一,对国民经济有举足轻重的地位。因此,房地产市场健康发展显得尤为重要。而目前,控制房地产热潮,保护房地产业稳
定的工作就是重中之重。轻易鲁莽地冷却房地产热潮并非明智之举,我们要考虑多方面的影响,平缓地抑制这股房产热潮。
1 提高对房地产风险的认识,加强银行抗风险能力
房地产业是一个高风险的行业,银行把巨资投入房地产市场,也必然面临着大量的风险。所以,银行要清楚认识到当前处于房地产热潮所面临的风险,要认识到房地产贷
款风险管理的重要性,切实提高管理和控制房地产贷款风险的能力。其次,银行还应该加强自身抗风险的能力,只有这样才能为银行减少房地产风险所带来的危险。
2 清理整顿,控制银行信贷资金
银行信贷历来是房地产泡沫形成的一个不可缺少的因素,也是影响房地产需求的重要因素。因而,合理限制信贷是优化资源配置和银行资产结构、提高资产质量、降低银行风险的关键。具体做法如下:
首先,银行可以通过细分市场,合理控制各种贷款的比例。如高、中档及经济适用房开发比例,开发贷款与个人住房贷款比例等。
其次,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和贷款。
再次,严格控制期房和商业用房抵押贷款比例和条件,从根本上提高银行的资产质量,抑制过度信贷和金融风险。
①2005年第10期 《中央财经大学学报》:我国房地产开发资金来源结构状况分析
3 金融业务创新,推广房地产抵押贷款证券化
虽然从短期看,目前商业银行的房地产贷款属于优良贷款,但从长期看存在
较大的潜在风险。通过抵押贷款证券化的手段,一方面提高商业银行发放抵押贷
款的能力,另一方面也将长期风险剥离商业银行体系,从而降低商业银行的金融
风险。例如,美国独户住宅抵押贷款2002年6月末在全国性商业银行贷款总额中
的比重达到了25%,但由于55.7%的抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体
系①,有效地分散了商业银行的金融风险。因此,商业银行要从长期的角度、负责
任的态度,积极参与房地产抵押贷款证券化的试点工作。
4 银行间加强信息披露和合作
银行间应该建立健全的信息体系,使得信息能在银行间充分地披露,减少由于信息的不对称而给各银行带来的风险。同时,银行间应加强房地产信贷业务的合作,以及学习国外银行的先进经验,对大型房地产项目可采用银团贷款等形式,来有效地分散信贷风险,使风险不至于聚集在一家银行的身上。
四、银行监管部门应加强对房地产贷款的监管,防范和化解银行风险
1 建立完善监控体系,提高风险预警能力
银行监管部门应该建立统计、分析和监控系统,及时向银行、房地产企业及其相
关行业定期发布消息,引导资金投向,切实提高风险预警能力。
2 大力推进社会信用体系的建立
银行监管部门及其它相关部门应建立并不断完善统计或信贷登记咨询系统。商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况,以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其它相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况。
3 加强房地产贷款帐户的管理
目前,房地产贷款无法做到封闭运行,大量建筑施工企业将流动资金贷款用于房地产开发和把对特定项目的贷款挪作他用。因此,银行监管部门应加强对房地产贷款帐户资金流向的监测,有效防止贷款资金挪用,从而降低银行风险。
综上,面对这股房地产热潮,既给商业银行带来了巨大收益,同时又带来巨大的风险。商业银行应该怎样处理好其在房地产热潮中的角色和作用,是商业银行应该好好探讨的一个课题。商业银行应不断提高和完善自身的抗风险能力,完善信贷体系,加强自身的综合实力,配合政府的政策,更好地引领房地产市场健康发展,走向双赢局面 职称论文发表网http://www.issncn.com
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