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物业管理中业主团体法律地位

作者 :本站编辑更新时间:2012-11-1

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 提要 近年来,随着城市建设速度的加快,商品房开发的不断增多,物业管理行业在我国已经逐渐兴起。2003年9月新的《物业管理条例》正式实施,更加说明了物业管理在市场经济中的作用已经彰显出来。本文通过对物业管理法律关系主体——业主团体的法律地位的探讨,结合国外立法,研究我国物业管理立法中的不足所在。
一、业主概述
业主,即物业的主人,在一般意义上是指物业的所有权人。我国《物业管理条例》第六条将业主界定为房屋的所有权人。
(一)业主是物业管理法律关系的主体。物业管理是房地产综合开发的派生物,实质上是房地产综合开发的延续和完善,是一种综合性经营服务方式。通说物业管理是指业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理的结合。物业管理法律关系就是物业管理法律在调整物业管理服务过程中所形成的权利义务关系。业主作为物业管理法律关系的主体之一,对业主的法律地位的定位成为房地产物业管理中的关键环节。
(二)业主不等同于物业使用权人。物业使用权人是指物业的承租人、借用人或其他实际使用物业的人。他们对物业仅享有占有、使用和特定条件下的收益权,不具有处分权。而业主是物业的所有权人,对物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利。明确二者的界限限定可知,在物业管理中,只涉及业主和物业管理公司之间的权利和义务,而不直接涉及物业的使用人。
(三)业主团体。业主团体既业主大会和业主委员会的统称。《物业管理条例》第八条规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。该法第十条还规定了一种特殊情况,即物业区域内只有一个业主或业主较少,经全体业主一致同意的情况下,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。业主委员会是依据业主公约或者法律规定,在房地产行政主管部门的指导下成立的业主大会选择产生的,由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的组织,是业主大会的执行机构。
二、业主大会的主体资格问题
(一)各国对业主大会主体资格的认定。对于由全体业主组成的业主团体,是否应当采用法人形式,是否具有实体法上的主体资格问题,各国的规定不同。我国香港《建筑物管理条例》第7条规定,管理委员会可申请将各业主依据本条例注册成法团,承认业主团体经注册登记后成为业主立案法团,具有民事主体资格。而《法国住宅分层所有权法》规定:如果有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体,该团体性质上属于享有法人人格的团体。无论哪种模式,业主团体都是一个民事主体,具有相应的民事权利能力。
(二)我国的立法规定。我国的《物业管理条例》并没有对业主大会的主体资格问题作出明确的规定。但是从具体条文上看,业主大会已不仅仅是全体业主的一个议事机关,而是全体业主组成的团体,具有一定的权利能力。比如,物业管理企业由业主大会来聘请,说明业主大会已成为物业管理的购买方。《业主大会规程》还规定业主大会可以按规定刻制、使用印章,使业主大会具有组织的特征。由此可见,我国物业管理已经注意到了业主大会的地位问题。但是立法上的确认却远远不够。首先,回避了业主大会的权利主体地位,没有赋予业主大会更多的民事权利,只是含混的以“业主大会履行以下职责”带过。其次,《物业管理条例》一方面称由业主大会选聘、解聘物业管理企业,另一方面却在23条称业主大会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,回避了业主大会实际上就是合同的当事人这一主体资格。我国的物业管理在立法上并没有赋予其独立的民事权利主体资格。
(三)业主大会应为社团组织。我国立法应该明确业主大会的性质,他虽然不具有法人资格,但是应该是一个社团组织,享有在本物业管理区域物业管理事物上的民事权利能力,这样才有利于保护业主利益。
三、业主委员会的法律地位不明确
(一)各国对业主委员会性质的认定。各国和地区均在业主团体之外,设立管理组织实施具体的管理行为。我国香港《建筑物管理条例》规定,业主召开业主大会选举管理委员会管理经常性物业管理事务,并在业主立案法团注册成立的情况下成为其执行机构。日本《区分所有权法》规定,管理人就其职务,对外代表区分所有人。瑞士民法也有规定,管理人有权对外代表管理团体及各区分所有权人。可见,通行的做法是在业主团体之外,成立一个经常性的管理组织,直接对外代表全体区分所有权人。
(二)业主委员会地位不明对行使权利的影响。我国《物业管理条例》第八条规定:“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上似乎明确了业主委员会的法律地位,但实际操作起来却有不少困难,学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为,业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”,有人则认为,业主委员会既不属于法人,也不属于其他组织,他根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园业主委员会告物管公司一案来说,因业主委员会法律地位不明确,致使一案一输一赢。具体案情如下:福州海景花园业主委员会因物业管理纠纷,把原物业管理公司告上法庭。法院判决明确了业主委员会作为该案的主体,判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而,3个月之后,法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件,经过三天的开庭审理,却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利,而无代表和维护业主房屋所有权的权利,不享有参加该案诉讼权,从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉。一位网友甚至十分激动地写道:“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼,让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主,谁能代表?不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天,真正体现法律面前人人平等。”业主委员会法律地位的不明确,使业主委员会处于尴尬的处境,也不利于保护广大业主的合法权益。
(三)业主委员会是否具有诉讼主体资格。完全否认业主委员会的独立诉讼主体资格,结果是诉讼利益涉及业主利益的必须由全体业主提起诉讼,这势必导致大量物业管理纠纷转化为群体性纠纷,不仅影响社会稳定,而且也很难操作。我认为,应承认业主委员会具有诉讼主体资格,其属于民事诉讼法规定的“其他组织”范畴,理由如下:
1、根据《物业管理条例》及相关规章,业主委员会是经业主大会选举产生的常设机构,它有自己的负责人、公章、办公用房;有法律许可的办公经费,可以制定章程;可以监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。既然法律规定了物业管理企业有独立的职责,法律应为其履行职责提供充分的司法救济,如果否认业主委员会的诉讼主体地位,对于其行使职责无疑是非常不利的。
2、由于业主具有个体分散性和意志多元性的特点,所以当业主公共利益受到侵害时,需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。业主委员会代表全体业主意志,具有组织性和稳定性,应该享有诉讼权利。
3、一些地方物业管理法规明确规定了业主委员会的诉讼权利能力,如《上海市居住物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条理》等,司法实践上也逐渐认可了业主委员会的诉讼主体资格 职称论文发表网http://www.issncn.com 职称论文发表网http://www.issncn.com

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