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摘要:房地产行业是国民经济产业中很重要的产业,其发展不仅影响宏观经济,也同居民生活密切相关。而房地产开发综合景气指数能够全面综合地反映房地产行业的现状及趋势。文章选取了1998-2011年中国房地产行业综合景气指数,从经济、社会两个方面,采用逐步回归和因子分析的方法展开分析。结果表明,短期内,经济类因素对其影响较为明显,而社会类因素的影响较弱。社会因素对房地产开发可能是间接且为长期的影响。 本文来自职称论文的竭力网络搜索和整理得来的
关键词:房地产开发综合景气指数;ADF检验;逐步回归;因子分析;SPSS
指数一般分为两个方面,一种是应用指数,包括直接引用编制的数据和借用编制体系核算得到新指数。其中直接应用是为了预测或是进行宏观调控,比如,任木荣等将房地产开发综合景气指数代表为房地产业发展的政策环境与综合水平来进行宏观经济的调控。而借用体系是指采用指数的编制方法但不用指数本身,比如邹锦标提出了借用景气指数编制“浦东房地产景气指数”。另一种是对其指数理论进行评价并加以改进;李斌等对房地产景气指数中引入CI值与DI值进行改进。本文是通过应用已有指数来分析宏观经济中的影响因素,从而提出相应的政策和意见。
1 数据与变量
1.1 房地产开发综合景气指数
首先对房地产开发综合景气指数绘制时序图(见图1)。其次对所选择的变量采用eviews进行ADF检验,得到结果见表1。
从结果看,ADF检验统计量为-3.355833,在5%的显著性水平下,小于临界值,判定该序列为平稳的时间序列。
1.2 房地产开发综合景气指数的影响变量
(1)经济类因素。根据相关文献本文总结出如下因素:
通过综合分析考虑,选取的经济指标如表2所示。
(2)社会类因素。在参考有关社会因素研究的文献后,最终选取指标见表3。
2 模型分析
2.1 经济类因素分析
根据上述指标,选取从1998年9月至2011年7月的月度数据,由于有些月份数据缺失,采用线性趋势的方法推算出来,并对数据进行标准化处理。
(1)多元线性回归。运用SPSS对标准化数据进行最小二乘回归,得到如下回归结果(见表4)。
从回归结果看,R2为0.755,拟合优度较好,但x7、x8,的系数P值大于0.05,未通过T检验,所以简单线性回归模型存在诸多不足,可能是因为变量间存在多重共线性或者是与被解释变量不存在线性关系,现对其进行探索性分析并进行相关修正。
(2)多重共线性的修正。一般解决共线性的方法有剔除引起共线性的变量、差分和减小参数估计量方差这三种,在此选用能够排除共线性的逐步回归进行补救。相应的回归结果见表5。
由表5可看出,R2为0.716,虽然相比之前有所下降,但对于多元回归来说还是比较高的,因此基本在可接受的范围,并且系数均通过显著性检验,回归效果较好。所得方程中包含房地产投资额、房地产销售额指数、房地产销售面积指数、货币(M1)、货币和准货币(M2)这五个变量,都通过t检验,这些经济因素对房地产行业的影响是比较显著的。
(3)模型结果说明。房地产投资额的回归系数为负数,可能是因为增加投资相当于增加供给,而房地产的需求可能并没有增加,因而导致房地产的价格会下降;货币和准货币增多,会增加资金供给,同时会增加投资,进而造成房地产价格的上涨,对景气指数呈负相关。货币(M1)是指现金及活期存款,代表地区消费能力,该指标的增加会拉动资本品的需求。房地产销售额指数和房地产销售面积指数反映的是房地产行业的规模大小与房地产综合景气指数成正相关。
2.2 社会类因素分析
(1)因子分析可行性检验。对初始数据进行标准化处理后,运用SPSS软件将社会类的六个指标用KMO和巴莱特检验判定因子分析的可行性(见表6)。
由表6可知,KMO统计量大于0.7以及巴莱特检验显著性小于0.05,说明因子分析比较合适。
以上分析可知,社会类的六项指标变量进行因子分析比较合适。
(2)提取因子。运用spss对该数据进行因子分析,结果见表7。
第一,解释变量的总体方差。由表中可知,因子1的特征值大于1,且该因子能反映出各指标变量的86.6%的信息,因此根据结果就用一个因子来代替全部的社会因子。最后得到提取因子的方程为:
F1=-0.18a1+0.125a2-0.189a3+0.192a4+0.188a5+0.191a6 (1)
第二,(1)式中有人口出生率、人口死亡率、平均家庭户规模、城镇年末从业人员、城镇登记失业人员和年底总人口数,其中人口出生率和平均家庭规模在社会类因素中呈现的是负相关,即人口出生率高,家庭规模越大,社会因素的影响就会越小;与此同时剩下的三个因素对社会因素的贡献为正相关。
(3)因子回归。将所提取的社会因子与房地产开发综合景气指数进行线性回归,分析社会因子对其影响,回归结果如下:
y=0.161F1+c t(0.543) (2)
R=0.161a
R2=0.026
调整R2=-0.062
标准误估计:1.03076
由以上结果可知,R2为0.026,模型的拟合优度很低,而且变量的系数未通过T检验,即房地产开发综合景气指数与社会因子间不存在显著的线性关系。
3 结论与建议
首先,本文构建房地产开发综合景气指数的时间序列,进行平稳性检验。然后,从经济、社会两个角度,选取指标,分别采用逐步回归和因子分析的方法,研究这两个因素对房地产开发综合景气指数的影响。结果表明,短期内,经济因素对其影响较为明显,房地产投资额、货币和准货币(M2)与房地产综合景气指数呈负相关,货币(M1)、房地产销售额指数和房地产销售面积指数与房地产综合景气指数成正相关;社会因素对房地产开发综合景气指数的影响不显著,原因是很多社会因素对房地产开发是间接的且为长期的影响。
由以上分析知,经济因素对房地产开发综合景气指数的影响显著,而社会因素对其影响较弱,所以政府在采用宏观调控时应该多使用经济类的干预,比如转移支付、刺激消费等,以便达到更快调节房地产经济形势的效果,但同时也要注意社会因素的影响,做到短期政策与长期政策相结合。
参考文献
1 任木荣,苏国强.我国房地产价格的宏观调控——基于2003以来的实证[J].中央财经大学学报,2010(6)
2 邹锦标.从“浦东房地产景气指数”看浦东房地产走势[J].上海统计,2003(9)
3 李斌,丁烈云,叶艳兵.城市房地产市场综合景气指数的构造与分析[J].华中科技大学学报(城市科学版),2003(3)
4 谷云波.货币政策与房地产市场关系实证研究[J].现代商贸工业,2008(12)
5 韦志超,易纲.物业税改革与地方公共财政[J].经济研究,2006(3)
*基金项目:湖北省教育厅人文社科项目“中国情境下的新创企业成长轨迹研究:基于东湖高新区企业的实证”(项目编号:2010q090)
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