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浅析房产交易中法律风险与防范

作者 :牟金华更新时间:2017-09-22

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关键词  房产交易;法律风险;防范 
 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高,房产价值不断增 长,越来越多的人开始购房,可以说,房子就是安身立命的根本。但 是绝大多数人都不是房产交易的专业人士,对于房产交易中存在的风 险懂得太少,当纠纷发生时,保护自己的意识薄弱,不会取证,这使 得自身的合法权益得不到有效的保护,所以,为了房产交易中买方和 卖方的权益都不受侵害,明确房产交易过程中的法律风险和防范的措 施是非常必要的。

1、夫妻双方中任何一方不可将共有房屋单独出售 将夫妻双方用甲方和乙方来表示,如果房产只登记在甲方的名 下,甲方和丙方签订了房屋买卖合同之后,乙方可以将甲方不经自己 同意就擅自买卖的夫妻双方共同财产作为理由,向法院提起诉讼,提 出甲和丙双方签订的房屋买卖合同是无效的,没有法律效力。特殊的 情况是,如果丙方是善意、支付合理的交易价格并已完成房屋转移登 记,实际占有该房产的,那么为法院为了维护丙方善意取得的合法权 益,则应认为房屋买卖合同是有效的,乙方只能向甲方提出诉求并要 求相应的经济补偿。这是不动产善意取得制度,也就是第三方是以善 意购买该房产,即便是夫妻双方其中的一方对夫妻共有的房产进行了 擅自处理,也应该认为该合同是有效的。所以,在交易过程中买方可 以要求卖方提供婚姻关系的证明,如果卖方是已婚的情况,更要提高 警惕,必须要取得夫妻双方的签字,这样一来,签订的交易合同是合 理合法,具有法律效力的,从而避免了相关的风险和麻烦。

2 、“阴阳合同”的签订 有些人在买卖房产的过程中,为了少缴税款,故意做低房价,签 订“阴阳合同”,即买卖双方按照正常的市场价格签订合同,在房产交 易中心备案的买卖合同中又约定比较低的房价。《合同法》规定:“恶 意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”“无效的合同 或者被撤销的合同自始没有法律的约束。合同部分无效,不影响其他 部分效力的,其他部分仍然有效。”所以,法院对这类合同只认定其 中虚假的成交价格条款是无效条款,而其他条款仍然是有效的。在房 产交易的价格方面,应该充分表达买卖双方的真实意思,要少缴税款, 可以双方以合法的方式进行协定,但不可以通过签订“阴阳合同”这种 不符合法律规定的方式来达到目的,这样是违法的。

3、买房向银行贷款审批未获通过时的处理方法 在实际的房产交易中,买方向银行贷款审批未获通过,卖方不愿 过户的情况是非常常见的。如果出现了这样的问题,需要根据买卖双 方签订的合同具体分析,然后采取相应的措施。这类合同一般会做出 三种约定:如果银行贷款未获批准或者贷款不足,买方在过户当日可 以现金形式补足,此约定有利于保护卖方的权利;如银行贷款未获审 批或贷款不足,任意一方有权解除合同,或者,如银行贷款未获审批 或贷款不足,买方有权继续向其他银行申请贷款。此约定有利于保护 买方权利,买方无需承担无法贷款或贷款不足的风险;对贷款不足问 题不做约定,这种情况下要根据买卖合同其他条款的约定进一步确定 双方的违约责任。对于这种情况,买方要发挥首要的作用,要对贷款 的进程进行密切的关注,可以有效避免风险的发生。对于买卖合同中 贷款未获审批的约定,买方和卖方都要引起足够的重视。在买卖合同 的内容中好加上卖方有权协助买方贷款的义务。

4 、房屋在出租期间进行出售的处理意见 《合同法》规定 :“ 出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的, 应当 在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购 买的权利。”所以,卖方在将房屋出售之前,应当通知自己的租客, 租客享有优先购买的权利,不过,即使卖方没有将通知租客,买卖双 方的合同仍然是有效的。《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 中规定:“出租人出卖租赁
房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买 权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不 予支持。”所以,卖方如果将没有经过租客同意作为理由主张房产买 卖协议无效,这样是很难获得法院支持的。为了保证买方的利益,避 免纠纷的发生,买方在购房的时候可以要求卖方取得租客放弃优先购 买权的承诺。

5 、卖方在买房将定金支付完成之后不履行合同的状况 《合同法》规定 :“一方当事人可以向双方给付定金作为债权的 担保,债权人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的 一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履 行约定的债务的,应当双倍返还定金。”其实,在实际的房产交易过 程中,这种问题很常见,买方将定金支付给了卖方,但是双方没有签 订定金合同或者是没有签订房产协议,对于房屋的相关内容并没与做 出实质性的规定,在这种情况之下,出现其中一方不愿意签订购房合 同的问题。因为没有实质性的条款作为依据,所以守约方很难保护自 己的利益。就这种现象,买卖双方在交付或者收取定金的时候应当签 订相应的合同,对于房屋的具体内容要明确的标示出来,对于买卖双 方签订正式购房合同的时间也要做出相应的约定。

6 、卖方在出售房屋时未取得房产证 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定 : 未依法登记领取 权属证书的房产不得转让。《中华人民共和国物权法》规定:“不动产 物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”“经依法 登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”“当 事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法 律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登 记的,不影响合同效力。”根据以上法律规定,卖方在未取得房屋权 属证书之前,出售购买的预售商品房、购买的一般商品房、继承的房 产等,因房产未经依法登记,不产生物权效力,出售时办理权属转移 登记于法无据,即不能办理物权的转移登记。但房屋买卖合同自合同 成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。 根据相关规定, 购房人应当特别注意: 房产买卖合同成立生效并具效力,但这可能 只是一般经济合同,只是债权债务合同,如果合同履行不能,只能依 据合同约定进行债权追偿,因物权未经登记不发生效力,不能办理物 权转移登记,而无法诉求取得物权。 7 结束语 本文对房产交易过程中存在的一些常见的法律风险问题举例分 析,在交易的过程中,当事人要做到足够的重视和谨慎,要对提高自 身的风险防范意识,多了解相关法律,对全面了解,确保自己的利益 不受侵害,避免纠纷的发生,确保自身的合法利益得到有效的保护。
 参考文献 [1]张丽洁.房产交易中法律风险及防范. 商品与质量 : 房地产研 究 ,2014  [2]王琳琳.房地产交易中存在的法律问题及风险防范 [J]. 长春师 范大学学报,2014 [3]杨卫星.对房产交易中法律风险防范策略研究[J].房地产导刊 , 2014 [4] 王朝辉 . 浅谈房产交易 中 的 法 律 风 险 [J]. 中 国 房 地 产 业 :理 论 版 ,2012 [5]杨 潇.房产交易中法律风险及防范[J].今日财富 :金融发展与 监管 ,2011  [6]张红圈.房地产企业必须要注意的法律风险及其防范[J].法人, 2011

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