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房地产开发管理的问题及解决策略

作者 :柯亚妹更新时间:2017-09-22

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摘要:随着我国房地产行业的发展,房地产开发管理也越来越得到人们的重视。房地产开发管理在房地产企业的应用,不但能够降低工程成本,同时也能够显 著提高工程质量,为房地产开发奠定良好基础。本文关于房地产开发管理中存在的问题分析,并在此基础上提出相应的解决策略。 关键词:房地产;开发管理;解决策略
房地产行业是我国国民经济发展中的重要组成部分之一,在社会 经济迅速发展环境下,人们的生活水平也有显著提升,我国城镇化发 展进程也逐渐加快,从而进一步促进了房地产行业的发展。对于房地 产企业来讲,想要在激烈的市场竞争环境下占有一席之地,则需要强 化开发管理,并针对开发管理中存在的问题实施改正及提高,以此显 著提升开发商的市场竞争力,为企业发展奠定良好基础。

一、房地产开发管理中的问题 (一)工程前期调研不足 在房地产工程管理中,一个重要的前提条件是可行性评估,只有 在前期进行合理的规划及有序投资,才能够为工程建设提供保障。但 是有些开放商在发展过程中,想要大化的发展自己的企业规模,争 取占有更大的市场份额,因此也就盲目扩大规模[1]。在实际工程项目 中房地产开发商普遍不重视市场调研,一旦拿到工程就立即开工,在 实际施工中也就容易出现重复建设等社会资源浪费问题。 (二)管理体制及项目监理存在不足 在房地产开发过程中,思维观念普遍还比较保守,习惯于传统项 目管理模式,没有依照市场变化进行创新,同时也不善于应用新型管 理理念,在管理过程中无法实现管理模式和房地产项目的有效结合。 同时在房地产开发过程中因为管理体系存在不规范,也就导致责任划 分及权限不够明确,容易出现项目开发进度管理不善,甚至会出现成 本控制失控现象。另外监理单位和设计单位两者之间也存在脱节问 题,没有相应的独立性或者公正性,也就容易在施工中出现问题[2]。 企业在开发过程中通常直接将任务分配给施工单位,或者直接对监理 工作干涉,从而影响管理质量,也会对监理成员积极性及责任性产生 影响,甚至针对施工中存在的问题也无法及时发现及时报告等等。另 外监理人员资格不够,参与审查工作监理程度不足等等问题,也直接 影响到房地产开发质量,从而影响施工工期,对房地产企业的规范化 发展产生直接影响。 (三)成本管理存在不足 在整个工程开发过程中均涉及到工程造价问题,因此强化成本管 理存在重要价值。在决策阶段有些房地产企业因为决策错误,导致成 本增加,有形及无形投资比例盲目增加;招标阶段有些施工企业存在 盲目工程造价控制,和实际工程联系不够紧密,导致在实际施工中变 更工程量比较大,影响施工进度及施工质量,也会进一步提高开发成 本,影响房地产企业的经济效益。 (四)工程尾声项目管理存在不足 有些房地产企业对于尾声项目管理不够重视,没有设立专门的工 程收尾临时机构,直接让工程项目管理部门人员进行收尾,导致在实 际收尾工程中非常混乱,不够规范,收尾之后出现一系列问题,对工 程项目管理质量产生直接影响。

二、房地产开发管理问题的解决策略 (一)强化工程前期可行性调查 基于整体角度,在房地产开发准备工作中则主要为两个阶段,其 中分别是规划阶段和设计阶段,首先在施工之前则需要强化市场调 研,以此提升设计方案的可行性。另外也必须要强化投资决策方面调 查,以能够大化的将商品房建设风险有效控制在预期内,并且以此 为条件也需要合理规划建筑工程建设[3]。其次在商品房设计过程中, 需要综合考虑多个因素,包括工程建设生态效益以及经济效益等等, 并强化协调以此减少施工中的变更风险,有效避免出现经济浪费。所 以在商品房设计中,一定要结合实际情况设计施工图纸,并和施工企 业密切联系,强化沟通交流,以能够提高图纸设计及实际施工的契合 度。 (二)完善管理体制及监理制度 在开发管理中,质量问题是重点问题,房地产企业在开发中需要 强化工程质量评估,并基于国家相关规范及技术规定,分析相应的质 量数据及职责程度。所以在项目开发中企业则需要明确质量目标,在 此基础上做好实现质量目标的相关措施,并加大施工作业流程图检查 及绘制,分析其施工中可能会出现的问题,制定相应的处理对策,以 此强化施工管理。在监理工作中,首先需要强化监理单位资质管理, 构建有序监理市场,同时也能够适当的提升监理取费标准,以免出现 监理企业之间的恶意竞争。针对监理人员来讲则需要强化培训,以能 够显著提升监理人员综合素质[4]。其次还需要明确认识到监理单位、 承建单位以及建设单位之间的关系,依照监理合同,监理单位需要履 行建设单位授予的权利,确保能够公正的独立的对整个工程开展监理 工作。后房地产开发管理中的一项重要工作是房屋测量,这一阶段 必须要实现房地产开发管理的制度化、法律化以及程序化,则一定要 强化房屋测量,只有在房屋测量质量基础上才能够进一步进行房屋基 本情况及审计评估。房屋测量质量及结果对房屋所有权登记具有直接 影响,所以房屋测量部门一定要提高工作的科学化,依照国家相关技 术标准及规范实施各项工作,为房地产开发管理提供相关资料。 (三)加强资金及成本质量管理 在工程中,需要加强资金及成本质量管理。在实际施工中可以采 用风险规避以及风险转移等方式,以此强化风险防范。在风险预测中 可以预留一笔自留保险金,如果有必要可以进行风险自留。基于决策 实际情况来看,关于工程造价的制定,首先需要针对施工中全面实施 决策阶段及设计阶段,均需要强化工程造价管理。在不同的阶段也必 须要加强成本管理,必须要严格依照施工设计的相关规范进行工程成 本管控,严格禁止因为贪占小便宜,从而影响整个工程的施工质量, 影响施工施工进度,甚至导致出现工程变更问题,直接影响房地产企 业的经济效益[5]。 (四)强化尾声工程管理 基于开放商整体运行角度来来看,需要显著提升房地产工程尾声 工作的管理工作。在工程收尾阶段,需要成立一个专门的工程收尾临 时机构,以能够满足工程开发商收尾工作需求。这一机构需要集工程 管理、开发、技术以及材料供应等相关内部人员及工程管理的积极合 作,并且合理分配工作内容,从而将工程项目的管理及收尾交付工作、 转移工程等等共同完成,显著提升房地产企业的工程质量[6]。

结语 在房地产开发管理中,想要开发成功,需要严格依照相关规范加 强各个小细节的监管及控制。房屋是人们一生的追求,同时也是避风 的港湾,对于人们来讲具有重要意义,因此房地产开发商一定要用心 做好各个环节,强化开发管理,从而真正提升房地产工程质量,不但 能够为人们提高高质量房屋,同时也有助于提高房地产企业经济效益。
 参考文献: [1] 马彦青.房地产开发管理的重要性及其研究分析[J].建筑工程 技术与设计,2015,(35):1729-1729. [2] 杜鹏飞.关于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].建筑工 程技术与设计,2015,(30):1454-1454. [3] 赵明.新经济时代下的房地产开发管理探讨[J].城市建设理论 研究(电子版),2015,5(33):1627-1628. [4] 苏志恩.房地产开发管理中常见问题及对策探究[J].商品与质 量,2015,(31):45-45. [5] 骆宏达.关于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].江西建 材,2016,(14):274-274,275. [6] 何大庆,相维铁.关于房地产开发管理的问题分析[J].城市建设 理论研究,2014,(9).

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